Jim男的投資與旅遊經

上篇的公債只提到成熟國家的政府債，其實還有類公債的產品，如MBS與新興市場債，這也是債券基金裡面常見的標的。此外，Reits今年的表現也相當不錯(不是債券喔，只是跟不動產相關，就寫在一起)，我也認為未來一兩年也還會有不錯的表現，也順帶一提。

大多數人對MBS是比較陌生的，但葛洛斯一直買MBS，當然希望聯準會快點QE，因為一般認為MBS將是聯準會收購的標的，現在買進就等著聯準會來抬轎。

這篇文章有些部分比較難，初學者把紅字部分看一下就好。

MBS (Mortgage-Baked Securities)，有M的就代表是房地產的意思，背後有不動產貸款當抵押的債券。簡單來說，跟銀行承做房貸的客戶，將房屋抵押給銀行，取得了貸款，但要按時繳交房貸給銀行，銀行雖然可以藉此長期有現金流的收入，也擁有房地產，但是資金來源的存款卻是短期的，會有以短支長(貸款多是長期的，如房貸，企業貸款)的利率風險。加上有時急著要有資金運用，卻卡在沒有活水，所以將房貸證券化，將可以創造多贏的局面。證券化的過程就是把銀行持有的房貸轉賣給中介機構，中介機構包裝成證券，再轉賣給投資人。投資人可以藉此拿到房貸戶所繳交的房貸錢，通常一定比定存高，因此會吸引許多原先的定存戶，銀行相對地只賺轉手的費用，但卻減少了房貸變成呆帳的負擔，因此更願意以比較低的利息去吸引房貸客戶。

只要世界正常運作，一切看來都是非常美好的。但其中的關鍵點其實只在於房貸戶願不願意按時繳交房貸而已。只要房地產不泡沫化，利率不急遽升高讓房貸戶繳不出利息與本金，基本上都不會有問題。為了降低違約風險，都會有所謂的信用加強機制，中介機構從中收取所謂的保證費，也就是說投資人本身其實已經有繳保險費去承擔違約風險了，加上中介機構幾乎都有政府保證，這是最強的信用加強機制，現在的吉利美本身就是政府機構，萬一房貸戶繳不起房貸，以前是把房子丟給銀行，銀行頭就摸著燒，現在這風險是由中介機構來承擔，MBS投資人原本拿不到房貸錢的，也由中介機構支付。違約風險完全都是政府來承擔，除非美國政府倒閉。

因此，跟金融風暴時代相比，目前房地產幾乎在谷底，利率也在低檔，而且會至少維持到明年，加上又有政府機構保證，坦白說並不會有太大的風險，頂多就是利率風險。而且重點是，聯準會仍將拯救房地產視為主要任務之一，若能持續購買MBS，壓低長期房貸利率。銀行將以更低的利息貸給民眾，且知道背後有靠山，不用擔心房貸放出去之後變成呆帳，這就會形成良性循環。

Reits也屬於不動產證券化的產品，但他屬性比較接近股票，甚至共同基金，而不是債券，只是通常租金收入很像債息收入，有人會誤解為他也是固定收益型的產品。因為不動產的開發需要很大筆資金，因此地產開發公司會以類似發行股票的方式向投資大眾募集資金，將資金交給專業管理人去炒地皮開發經營不動產，收益來源主要為租金收入，包含住宅，商辦，購物中心等，若房地產飆漲，就多了炒房的利潤，因此這產品非常適合想當包租公或想炒房卻苦無大筆資金的一般大眾。現在若要炒房地產，兩岸三地適合嗎?這些政府都在打房了，千萬不要跟政府做對，因此全力做多房地產的國家很明顯就是美國了，加上美國房地產在谷底，最近的數據顯示已有谷底翻揚的跡象。另外失落二十年的日本或許也可考慮部分配置，未來日本施政目標一定是盡力解決通縮的現象，會想辦法刺激通膨(雖然一直沒用)，只是人口結構問題，房地產要長期大好並不容易，相較之下美國還是首選。

買房地產相關基金要注意的是，是買MBS(債券)，還是Reits，或者是營建與地產股票?現階段若要買公債，不如買MBS，至少配息與殖利率高一些，Reits也可以配置一些，它風險等級跟高收益債比較接近，一樣是景氣好會漲的產品，在低利率時代，高於定存利率的租金報酬仍會吸引許多投資機構將資金轉入，但若房地產景氣轉差，這就真的像火燒厝，好手好腳的就要趕快溜!次貸風暴時就跌死了一堆人。